Pignoramento Casa: Tutto Quello che Devi Sapere

Dal Pignoramento alla Risoluzione: Percorsi Possibili

Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva che consente ai creditori di recuperare un debito attraverso la vendita forzata di un immobile del debitore. La procedura si attiva quando il creditore possiede un titolo esecutivo e segue un iter rigoroso che include: notifica del titolo esecutivo, atto di pignoramento, iscrizione a ruolo, e culmina con la vendita all'asta dell'immobile. Le vendite possono avvenire in due modalità: senza incanto (obbligatoria come prima opzione) e con incanto. Esistono limiti specifici al pignoramento, particolarmente nel caso dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione per la prima casa, che gode di tutele se il debito è inferiore a 120.000 euro e vengono soddisfatti altri requisiti. Il debitore ha diverse opzioni per bloccare o risolvere il pignoramento: può tentare un accordo di saldo e stralcio con il creditore, presentare opposizione (all'esecuzione, agli atti esecutivi, o di terzo), accedere alla Legge 3/2012 sul sovraindebitamento, o richiedere la conversione del pignoramento in una somma rateizzabile fino a 48 mesi. La durata media della procedura è di 15 mesi, ma può variare significativamente in base alle circostanze. Le conseguenze principali includono la perdita del diritto di proprietà e un impatto negativo sul punteggio creditizio. La gestione del bene pignorato viene affidata a un custode giudiziario nominato dal tribunale. La normativa di riferimento si trova nel Libro III del codice di procedura civile, in particolare negli articoli dal 474 al 512 per i principi generali e dal 555 al 598 per le specifiche del pignoramento immobiliare.

Pignoramento immobiliare: di cosa si tratta

Il pignoramento è un tipo di esecuzione forzata; in base al bene interessato si definiscono tre categorie principali: il pignoramento presso terzi, mobiliare e quella immobiliare.
L'obiettivo del pignoramento è quello di imporre il pagamento di un debito. Questo processo prevede la confisca forzata dei beni del debitore esecutato, convertendoli in denaro per soddisfare le richieste dei creditori o, in alcuni casi, assegnando a questi il bene.
Il pignoramento è possibile solo ed esclusivamente se il creditore ha un diritto riconosciuto da una sentenza o un decreto ingiuntivo (titolo esecutivo), oppure a seguito di un’ipoteca esattoriale, se si tratta dell’Agenzia delle Entrate - Riscossione.
Il pignoramento immobiliare in genere si attiva nel momento in cui il debitore si rifiuta di pagare una somma di denaro dovuta e al fine di recuperare le somme, si avvia (con un atto di citazione) la procedura di esecuzione forzata, per assicurare il recupero forzoso del credito, anche contro la volontà del debitore.

Il pignoramento può avvenire su tutti i diritti sull’immobile, infatti é pignorabile:

• un immobile totalmente appartenente ad debitore;
• un immobile cointestato;
• una quota di un immobile, in qualunque percentuale spetti al debitore (pignoramento di beni indivisi);
• il diritto di usufrutto;
• la nuda proprietà;
• il diritto di superficie.

Quindi come evidenziato oltre il diritto di proprietà dell'immobile, possono essere aggrediti anche altri diritti reali come il diritto di superficie ed il diritto di usufrutto.

I passaggi del pignoramento immobiliare

Il Pignoramento immobiliare segue un preciso percorso rigoroso:

• 1. Viene effettuata una notifica al debitore del titolo esecutivo e la notifica del precetto che intima il pagamento entro 10 giorni (generalmente), salvo nel caso dell’adempimento immediato (art.482 codice di procedura civile);
• 2. Viene eseguita l'ultima notificazione dall’ufficiale giudiziario dell’atto di pignoramento, al debitore o al suo avvocato. L'atto di pignoramento generalmente viene emesso dopo 10 giorni dal precetto e non oltre 90 giorni (pena di inefficacia);
• 3. Dopo aver ricevuto la conferma della notifica dell'atto al debitore, il creditore pignorante provvedere all' iscrizione a ruolo dell’atto di pignoramento entro massimo 15 giorni.
• 4. L’avviso di eventuali altri creditori iscritti con prelazione, la presentazione di istanza di vendita del bene e il deposito della documentazione ipocatastale ed altri adempimenti da parte del creditore, aprono una parte importante del processo di pignoramento. Questa fase, potrebbe subire una proroga del termine di deposito della documentazione ipocatastale su istanza dei creditori o dell'esecutato per giusti motivi. Durante questa fase si ha la comparizione delle parti in tribunale.
• 5. Ultima fase è la vendita dell’immobile in asta giudiziaria (asta pubblica), l'emissione dell'ordine di liberazione e infine l'aggiudicazione e assegnazione del bene.

Durante tutti questi passaggi il debitore riceve una serie di notifiche e atti, tra cui l'atto di pignoramento, che lo informano in modo formale del procedimento. Si sottolinea che qualora non si ritirano gli atti e le notifiche, volutamente o meno, questi vanno in compiuta giacenza e quindi si considerano correttamente notificati. Generalmente il termine di compiuta giacenza è di 10 giorni.

Generalmente dall’avvio della procedura al suo termine intercorrono almeno 7-8 mesi, ma mediamente queste procedure hanno conclusione entro 15 mesi con l’assegnazione del bene, l'ordine di liberazione, il decreto di vendita (con cui il giudice dispone il modo e il termine previsto per il versamento del prezzo) ed il decreto di trasferimento (emanato solo dopo che è stato versato il prezzo), con cui il giudice trasferisce la proprietà . I tempi del processo esecutivo si allungano nel momento in cui non vi sono offerte e si deve procedere a cambiare le condizioni di vendita come per esempio ridurre il prezzo di vendita del bene.

Come avviene la vendita?

A seguito della riforma, avvenuta nel 2005, è avvenuto un cambio nelle modalità di vendita del bene. La vendita senza incanto di un bene pignorato è obbligatoria prima della vendita con incanto.

I limiti del pignoramento immobiliare e della prima casa

Nel pignoramento è necessario capire chi sta effettuando l'atto di pignoramento immobiliare per comprendere quali sono i limiti, i diritti e le tutele che spettano al debitore.
Possiamo dividere in due categorie gli attori principali del pignoramento immobiliare: il pignoramento da parte di creditori privati ed il pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate - Riscossione. La natura dei creditori iscritti nell'atto di pignoramento immobiliare cambia di molto i limiti.

Iniziamo dal primo caso, il peggiore: un pignoramento da parte di un privato (finanziaria, banca, fornitore, etc.). Questo caso è il più sfavorevole poiché, un privato può sempre pignorare qualunque immobile per qualunque importo.
In questo caso non esiste nessuna tutela, infatti si può pignorare anche la prima casa senza nessun limite, anche per importi di piccola entità.
Al contrario, se il pignoramento proviene da parte dell’Agenzia delle entrate-Riscossione, il debitore potrebbe avere più tutele rispetto ad un creditore privato, poiché all’erario vengono imposti dei limiti.
I limiti si distinguono in due categorie:

• se il debitore ha più di un immobile ed il creditore è l’Agenzia delle entrate-Riscossione;
• se il debitore ha SOLO l’immobile in cui abita altresì detto “prima casa” e il creditore è l’Agenzia delle entrate-Riscossione.

Quando il debitore ha più di un immobile, per esempio prima casa o un piccolo terreno oppure prima casa e una quota di un immobile indiviso, questi possono essere aggrediti dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione tramite il pignoramento, non facendo valere la tutela delle “prima casa”.
Se il debitore ha SOLO la prima casa, quest’ultimo potrebbe essere tutelato dal pignoramento della stessa, ma SOLO se oltre al possesso della “prima casa” vi siano anche gli altri requisiti:

• l'unico creditore deve essere l'Agenzia delle entrate-Riscossione (ex. Equitalia);
• la "prima casa" deve essere l'unico immobile di cui è in possesso il debitore;
• bisogna abitare e risiedere anagraficamente nella stessa;
• non deve essere un’abitazione di lusso o nelle categorie catastali A/8 e A/9;
• il debito totale deve essere inferiore a 120.000 Euro.

Pur stabilendo un limite di 120.000 euro per il pignoramento immobiliare, è importante sottolineare che se i debiti superano i 20.000 euro, l'Agenzia delle Entrate-Riscossione può preventivamente iscrivere un'ipoteca su una proprietà.
In questo modo l'Agenzia Entrate - Riscossione può reclamare i proventi in caso di vendita o asta dell'immobile. L'ipoteca viene iscritta a garanzia del credito sul bene immobile e resta valida finché viene rinnovata, e rimane valida anche se la proprietà passa a un terzo. L'unico modo per rimuovere l'ipoteca, se viene regolarmente rinnovata, è estinguerla.

Come bloccare un pignoramento immobiliare?

La risoluzione di un pignoramento dipende principalmente dallo stadio in cui è lo stesso. Come precedentemente descritto, il pignoramento immobiliare ha diverse fasi, ad in base alla fase possiamo avere diverse soluzioni o definire una risoluzione più semplice o complicata.
È importante agire rapidamente per scongiurare un esito sfavorevole. La fase della trascrizione del pignoramento nei registri immobiliari rappresenta un momento molto importante in cui il debitore deve valutare attentamente le proprie opzioni. Un'azione tempestiva prima o durante la trascrizione del pignoramento può aprire più possibilità.
In generale ci sono 4 maggiori tipologie di risoluzione:

• Il saldo e stralcio;
• L’opposizione al pignoramento;
• La legge 3 2012 (Sovraindebitamento);
• La conversione del pignoramento.

Analizziamoli nel dettaglio.

Il saldo e stralcio

Con “saldo e stralcio” si intende un accordo tra il debitore ed il creditore. Questa misura è applicabile quasi esclusivamente con i creditori terzi (non con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione).
In genere un accordo di saldo e stralcio è una trattativa stragiudiziale nella quale il debitore riconosce il proprio debito e si impegna a pagare (saldo) se il creditore iscritto concede uno sconto (stralcio) sulle somme totali.
Questa tipologia di accordo è molto indicata nel momento in cui il debitore riconosce che le pretese del creditore siano legittime e che sopratutto le altre soluzioni siano troppo onerose, non applicabili o meno vantaggiose.
Quindi in definitiva il saldo è stralcio è “uno sconto” sulle somme dovute a fronte di un pagamento del debito in una soluzione una tantum o più in generale un piano di rientro molto rapido per il creditore.
In quanto attività stragiudiziale, qualora si instaurasse un dialogo per valutare una proposta di saldo e stralcio questa non interferisce con il regolare svolgimento del pignoramento immobiliare che continua regolarmente il proprio decorso. Se si finalizzasse l’accordo, la procedura di pignoramento verrebbe fatta decadere da entrambe le parti ponendo fine al pignoramento dell’immobile.

Opposizione al pignoramento

n caso di pignoramento immobiliare l’opposizione al pignoramento può essere una delle soluzioni possibili per bloccare la vendita all’asta giudiziaria.

Esistono diverse forme di opposizione, che si distinguono in:

• Opposizione all’esecuzione;
• Opposizione agli atti esecutivi;
• Opposizione di terzi all’esecuzione.

La legge 3 2012 (Sovraindebitamento)

Un’altra possibilità, è La Legge n. 3/2012 o Sovraindebitamento, una misura per aiutare i soggetti sovraindebitati a sanare la loro situazione debitoria.
L'avvio della procedura é molto vantaggiosa sopratutto se vi sono più creditori iscritti.
Tra le figure che possono accedere alla Legge 3 2012 troviamo: persone fisiche, artigiani, ex imprenditori, aziende agricole, startup innovative, enti del terzo settore, professionisti e imprese non fallibili possono usufruire della misura.
Nella procedura di sovraindebitamento possono rientrare quasi tutti i tipi di debiti, tranne i debiti di mantenimento ed i debiti di risarcimento extracontrattuale. Uno dei vantaggi della legge 3 2012 (sovraindebitamento) è la possibilità di non pagare una parte del debito, che viene cancellato. Altri vantaggi sono legati alla sospensione delle procedure esecutive e blocca le cessioni del quinto o i pignoramenti.
La procedura di Sovraindebitamento contiene in sé altre procedure, tra cui l'accordo di composizione della crisi e ristrutturazione, il piano del consumatore, la liquidazione del patrimonio del debitore e l'esdebitazione del debitore inadempiente.
A seguito dell'istanza di accesso che si deposita presso l'O.C.C. di competenza abbiamo l'effettivo avvio della procedura da Sovraindebitamento, infatti il difensore del debitore presenta un piano di rientro che viene sottoposto al Gestore della crisi nominato dall’O.C.C.. Il piano presentato e la relazione del Gestore della crisi vengono presentate al giudice ed in caso di esito positivo, vi è l’omologa e si avvia Il piano di rientro.

La conversione del pignoramento

Ultima opportunità è la conversione del pignoramento immobiliare (art. 495 codice di procedura civile). La conversione del pagamento è la soluzione migliore nel caso in cui il debitore riconosce il debito, non è possibile opporsi, il creditore non è disposto a concedere un saldo e stralcio e non si può accedere alla legge 3 2012.
La "conversione del pignoramento" è la possibilità di convertire il pignoramento in una somma di denaro pari al valore del credito comprensivo di capitale, interessi maturati e spese sostenute dal creditore precedente e di tutti gli altri creditori intervenuti nel processo esecutivo.
La conversione del pignoramento è una soluzione agevolata a cui il debitore può accedere se l'istanza viene accettata. La conversione del pignoramento offre la possibilità di rateizzare la somma dovuta, entro un massimo di 48 mesi, sottostando a due vincoli: l'istanza può essere presentata una sola volta e bisogna versare in cancelleria del tribunale una somma non inferiore all'1/6 dell'importo del credito.

Conclusione

In conclusione, il pignoramento immobiliare è un processo complesso che impatta fortemente sulla vita e sul patrimonio del debitore. Per il debitore, è fondamentale comprendere il proprio ruolo ed essere informato sulle fasi, le possibili vie di difesa o di risoluzione, come il saldo e stralcio, l'opposizione al pignoramento nelle sue varie forme, la legge sul sovraindebitamento e/o la conversione del pignoramento. Ognuna di queste opzioni offre differenti soluzioni da scegliere con attenzione in base alle certe circostanze. La chiave sta nel valutare attentamente la situazione specifica con un esperto in materia.

La normativa di riferimento

La normativa di riferimento che regola il pignoramento immobiliare è presente nel Libro III del codice di procedura civile. Il processo di esecuzione e il ruolo specifico di ogni attore è ben definita nello stesso. Gli artt. dal 474 al 512, contengono i principi generali che regolano le procedure di espropriazione forzata e gli artt. dal 555 al 598, che si riferiscono specificatamente al pignoramento immobiliare sono la normativa di riferimento.

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